成都ISO9000--楼宇巡查管理作业规程

                                                                  

1 目的
规范楼字巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。
2 适用范围
适用于管理处楼字巡查工作。
3 职责
3.1 管理处物业主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。
3.2 管理处物业管理员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
4 程序要点
4.1管理处物业主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。
4.2 楼宇巡查的内容
4.2.1 治安隐患的巡查。
4.2.2 公共设施设备安全完好状况的巡查。
4.2.3 清洁卫生状况的巡查。
4.2.4 园林绿化维护状况的巡查。
4.2.5 装修违章的巡查。
4.2.6 消防违章的巡查。
4.2.7 利用巡查机会与住户沟通。
4.3楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。
4.3.1 “看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。
4.3.2 “听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。
4.3.3 “摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
4.3.4 “调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。
4.4房屋本体巡查的工作要领。
4.4.1 检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当水电在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示：当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时，应在《巡查登记表》中予以记录并及时报告公共事务主管。
4.4.2 巡查楼梯问：
a) 检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；
b) 检查梯问墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆、墙、地面瓷片是否完整无损；
c) 检查消防栓是否标识完好、配合齐全；灭火器是否有漏气或过期、实效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；
d) 检查卫生状况是否良好。
4.4.3成都ISO9001巡查逃生天台：
a) 检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁)；
b) 检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；
c) 检查有无违章占用逃生天台现象；
d) 检查雨水管是否通畅；
e) 检查卫生状况是否良好。
4.4.4 巡查电梯：
a) 检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；
b) 检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；
c) 检查照明灯及安全监控设施是否完好；
d) 检查卫生状况是否良好。
4.4.5 巡查大堂、门厅、走廊；
a) 检查各类安全标识是否完好；
b) 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；
c) 检查卫生状况是否良好。
4.4.6 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。
4.5公共设施设备巡查的工作要领
4.5.1巡查水、电、气、通讯设施：
a) 检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；
b) 检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好：
c) 检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
4.5.2巡查公共文体设施：
a) 检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；
b) 检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；
c) 检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。
4.5.3巡查道路、广场、公共集散地；
a) 检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象：
b) 检查标识、路牌、警示牌是否完好；
c) 检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；
d) 检查卫生状况是否完好。
4.5.4成都巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场；
a)检查防盗设施是否完好；
b)检查停放的车辆是否有损伤现象；
c)检查各类标识是否完好无损；
d)检查卫生状况是否良好。
4.6巡查周边环境
4.6.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
4.6.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
4.6.3 检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
4.6.4 检查卫生状况是否良好。
4.7 巡查违章装修；详见《装修管理规程》。
4.8 巡查空置房：详见《空置房管理规程》
4.9对巡查中发现问题的处理要领
4.9.1 物业管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在《巡查记录表》中，巡查回来后报告管理处物业主管解决。
4.9.2 管理处物业主管视情况按下列情况处理：
a) 属公共设施设备破损丢失的，按《报修管理规程》处理；
b) 属管理处其他部门员II作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经管理处主任同意后可适当延长；
c) 属住户违章造成的问题，应按《住户违章处理规程》处理。
4.9.3 对巡查中发现的重大问题，物业主管应及时向管理主任处汇报，由管理处主任处理。
4.9.4 巡巡查中发现问题处理完毕后管理处管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。
4.10《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每月底汇总由物业管理员归档保存，保存期两年。
4.11本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。

5 记录
5.1 四川ISO9001《巡查登记表》5.2 《巡查问题处理表》
6 相关支持文件
6.1 《报修管理规程》6.2 《装修管理规程》
6.3 《住户手册》6.4 《住户投诉处理规程》
6.5 《空置房管理规程》6.6 《住户违章处理规程》

 

 

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2012.8